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炒到中国的高度 美国房价做得到吗?

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发表于 2017-10-10 09:21:09 |显示全部楼层

侨报网编译张雯10月4日综合报道】时不时地会听到一些警告,美国部分城市房价已出现泡沫,甚至于高过于金融危机之前,不过,即使这些警告真的成为现实,现在的危害程度也不会有太大影响,这是为什么呢?

美国目前最热的房地产市场是这样的。

据商业内幕报道,在线房地产投资平台Sharestates依据三个指标:投资回报率(ROI)、贷款总额与修复价值比(ARV)以及2016年至2017年需求增长比例等数据发布了美国最热门房地产市场报告。

8个最热的房地产市场是下面这些城市:

8. 泽西城,新泽西州(Jersey City, New Jersey)

图片来源:jerseydigs

投资回报率(ROI):10%

贷款总额与修复价值比(ARV):57%

2016年至2017年需求增长:50%

7. 哈特维尔,阿拉巴马州(Huntsville, Alabama)

投资回报率(ROI):10%

贷款总额与修复价值比(ARV):54%

2016年至2017年需求增长:100%


6. 亚特兰大,佐治亚州(Atlanta,Georgia)

投资回报率(ROI):12%

贷款总额与修复价值比(ARV):61%

2016年至2017年需求增长:100%

5. 基西米,佛罗里达州(Kissimmee, Florida)

投资回报率(ROI):12%

贷款总额与修复价值比(ARV):65%

2016年至2017年需求增长:100%

4. 西巴比伦,纽约州(West Babylon, New York)

投资回报率(ROI):10%

贷款总额与修复价值比(ARV):60%

2016年至2017年需求增长:125%

3. 斯帕罗斯波恩斯,马里兰州(Sparrows Point, Maryland)

投资回报率(ROI):11.8%

贷款总额与修复价值比(ARV):50%

2016年至2017年需求增长:200%

2. 弗拉特布什,布鲁克林,纽约州(Flatbush, Brooklyn, New York)

投资回报率(ROI):10%

贷款总额与修复价值比(ARV):28%

2016年至2017年需求增长:400%

1. 鱼乡,费城,宾夕法尼亚州(Fishtown, Philadelphia, Pennsylvania)

投资回报率(ROI):11.8%

贷款总额与修复价值比(ARV):14%

2016年至2017年需求增长:650%


搜狐平说财经撰文称,商业内幕发出警告,美国部分地区的房价处在金融危机后的最高点,有的甚至高过危机前的最高价位。如果全美多个大城市同时显示出泡沫的存在,投资者就要提高警惕了。

无独有偶,标准普尔公布的《全美房价指数》与去年同期相比上涨了5.8%。尽管多年来这个指数的增长率都超越了美国家庭收入的增长率。但最新的指数(192.6)仍然超过了2006年5月所创下的最高值。标普也随后发出警告,当前美国房产泡沫已经很严重。

显然,美国现在部分城市房价已出现泡沫,甚至于高过于金融危机之前,而且全美房价也开始出现了普涨格局,那么美国房价为何会出现飙升?局部性的危机是否会暴发呢?接下来,让我们详细分析一下。

首先,金融危机以来,美元指数总体处于下跌趋势,这就导致消费品的通胀抬头。随后人口相对集中的大城市房产价格也在跟着上涨。值得一提的是,在过去的8年里,美国实行的货币政策,并没有带动居民家庭收入的明显上升,对中小企业的复苏也有限,恰巧造成了不动产价格的上涨。

再者,高新科技的进步,对中高端人才的需求在上升。纽约和旧金山两地可创造成千上万就业岗位,从而抬高了这两个地区的房价,但周边地区的房价却仍然保持平稳。

这种情况在中国也是如此,随着IT行业的不断发展,中关村里的各种人才的收入都有了很大提高,那么中关村周边地区的房价也自然会水涨船高,与周边地区房价形成明显反差。

再次,长期宽松和低利率政策,促进相当一部分美国人选择购房,当然也有其他国家的投机客借机来炒房。美国平均工资1年4万,别墅平均20万,1人工作5年可买一套。实际上,美国现在可以贷款70%,首付6万就可以入住别墅。

如果一家2人工作,一年8万,除去租房1200美元1月,花费2000美元1月,这样2人1.5年可以没有压力的贷款购房,利率也仅是3%多一点。如此宽松的购房条件,激起了年轻人的置业需求。

最后,新一批刚需群体的购房需求正在上升。根据美国官方统计数据,1982年至2000年出生的“千禧一代”共有8300万人。与此同时,1946年至1964年出生的“婴儿潮一代”共有7540万人。对此,有美国学者认为,新一代的人口数量要比“婴儿潮”时代多了不少,而这些人更需要房子,这其中就包括购房和租房居住。


或许有人会觉得奇怪,为啥中国热点城市房价一年动辄就要涨50%-100%,而美国多数城市房价却没出现惊人涨幅,即使被警告美国房产有泡沫,那也只是美国少数一些热点城市,其他城市涨幅都较缓慢,很难对当地居民的购房能力造成多大伤害。现在我就告诉你,美国的房地产即使有泡沫,它现在的危害程度也不会有太大影响。

第一,美国公共资源相对分散,这就注定了热点城市房价也炒不上去。华盛顿是首府,除了首府什么都不是。美国甚至把很多事务性的行政机构放在华盛顿以外的地方。(如美国人每年要报税,处理居民税务的机构就不在华盛顿。更别提企业和高校了。

萨克拉门托(图片来源:SFGate)

具体到每个州也是如此,以加州为例,加州两大城市,旧金山和洛杉矶。但是你知道加州的首府在哪里?在萨克拉门托,几乎没多少人知道。有人做过一个统计,美国前20名的大学,分布在大约15个州里,纽约只分到一个哥伦比亚大学。这样已是最大程度把公共资源分散。这样很多人就不会抢着到一个城市居住。

第二,美国的金融体系发达,房地产投资只是各个选项之一。在美国资本市场上,可以投资的产品有种类繁杂,主要是下面几种:股票,债券,黄金,房地产,大宗商品,外汇,金融衍生产品,风险投资和私募投资等。而在国内金融市场不成熟,投资金融产品弄不好倾家荡产,在国人看来,房地产是最安全的投资方式。所以中国房价很容易被恶炒。

第三,在美国没有“户籍制度”的概念,哪里有工作机会,人们就往哪里跑,而某个行业如果出现不景气的情况(比如汽车工业不景气,底特律就开始衰败),这个城市的人也如作鸟兽散,各奔前程。实际上,美国人更乐于在各个城市之间迁陡,并不太需要长期稳定住在一个地方。这就使得多数美国人购房意愿并不强烈,往往喜欢租房居住的原因之一。

第四,美国政府通过房产税,来控制各地房价的过快上涨。具体到每个州的情况也完全不同,房产税每年的缴费比例在总房价的2%-5%之间。这就意味着,谁拥有的房产越多,所要缴纳的税赋就越重。所以,对于普通美国民众来说,购房主要是用于自己居住,投机炒房的热情不会太大。

美国部分热点城市房价出现上涨,引发了媒体和权威机构的高度关注。实际上,与中国的高房价相比,美国房价还是受到严格控制的。鉴于公共资源被分散,投资渠道多样化,投资者并不一定非要通过炒房来赚钱。同时,美国人天生具有迁陡特性,以及多购房要纳房产税。这都是美国房价短期难出现暴涨的原因之一。


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